饱受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点凝神凝神静气的意思，凝神静气的意思解释静气的意思，凝神静气的意思解释

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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