5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出预期收益率计算公式 预期收益率是什么色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù预期收益率计算公式 预期收益率是什么)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 预期收益率计算公式 预期收益率是什么