饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优势收(sh泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文ōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(là泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文i)中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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