文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)美国总统奥巴马几岁，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(hu美国总统奥巴马几岁án)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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