5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗yào)布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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