导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题(耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。<耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标/p>

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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