近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(人次是指什么，人次是单位吗hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个人次是指什么，人次是单位吗部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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