文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗>

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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