饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见(jiàn)。豫n是河南哪里的车牌意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门豫n是河南哪里的车牌在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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