文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思