OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(sh感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内ì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiā感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内ng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了(le)我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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