文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)妥否的意思是什么，妥否的用法房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内妥否的意思是什么，妥否的用法(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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