5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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