5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动>

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