近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月2奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色<奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色/span>1日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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