OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(m凝神静气的意思，凝神静气的意思解释ù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng凝神静气的意思，凝神静气的意思解释)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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