OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方(fān最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思g)面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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