万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān元电荷e等于多少？)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　元电荷e等于多少？　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàn元电荷e等于多少？g)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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