5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板祈使句例子英语，祈使句例子10个块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场祈使句例子英语，祈使句例子10个恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业祈使句例子英语，祈使句例子10个，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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