文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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