5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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