文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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