文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期为什么球星都觉得梅西是最佳支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降为什么球星都觉得梅西是最佳低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居为什么球星都觉得梅西是最佳(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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