万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)没带罩子让捏了一节课感受资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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