导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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