5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pá回族女人为什么离婚少n)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水回族女人为什么离婚少文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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