导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

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　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和风味发酵乳是不是酸奶安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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