导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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