“现在的房地(dì)产很难再出现像过去(qù)十(shí)年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀(shā)到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘(jué)个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道(dào)中(zhōng)进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大(dà)的(de)国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下(xià)今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来(lái)源(yuán)来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行(xíng)拿(ná)到(dào)钱，其(qí)实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的(de)最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资(zī)成(chéng)本是否(fǒu)是行业内(nèi)最(zuì)低的；建安成本(běn)是(shì)否也是业(yè)内最低的(de)；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一(yī)家(jiā)房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的(de)是，能(néng)够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不(bù)多。即便是(shì)在(zài)国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷(yí)等(děng)国(guó)央企“三(sān)道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明(míng)地产、云(yún)南(nán)城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财(cái)务(wù)指标称得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而(ér)更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没(méi)有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉(jué)到机会来了(le)，其(qí)开始在(zài)一线(xiàn)城市进行大(dà)举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也(yě)实(shí)现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合(hé)“最后的(de)赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负(fù)债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司(sī)净负债率提(tí)高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对(duì)比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制(zhì)了(le)公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民(mín)营(yíng)房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股东中新进了(le)“中(zhōng)国工(gōng)商银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募(mù)珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青(qīng)睐，和其(qí)自身的(de)基本面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨(bīn)江集(jí)团仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都(dōu)表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归(guī)母净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布局(jú)关(guān)系(xì)密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房(fáng)企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎(yíng)来(lái)多(duō)家机(jī)构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端(duān)息息相关，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅(mì)个股(gǔ)阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了(le)这一(yī)点，在(zài)新房销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是(shì)价值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时(shí)重仓(cāng)的房地产产业(yè)链股票(piào)还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营(yíng)收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理(lǐ)的(de)广(guǎng)发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此(cǐ)，前(qián)述(shù)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还(hái)是(shì)希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的(de)绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两三(sān)轮(lún)合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业(yè)内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比较(jiào)好(hǎo)的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法