万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。王菲是什么星座，王菲是什么星座的人ong>

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直(王菲是什么星座，王菲是什么星座的人zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？