文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zh公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站ì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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