导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wè指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好i)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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