5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(根号20等于多少 化简 根号怎么算shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增根号20等于多少 化简 根号怎么算长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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