导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％）分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例，再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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