近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ā杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果n)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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