文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％abo文是什么意思 abo文是谁发明的（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(abo文是什么意思 abo文是谁发明的lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。abo文是什么意思 abo文是谁发明的签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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