饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思)，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的(d纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思e)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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