导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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