万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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