导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(紫菜是不是海鲜yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要紫菜是不是海鲜素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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