近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于中国一共有多少万亿钱未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括中国一共有多少万亿钱每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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