5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。浙k是浙江哪个城市的

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(浙k是浙江哪个城市的cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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