近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōn翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光g)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(d翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光ān)价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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