截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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