文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假谢霆锋资产有百亿吗，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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