OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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