5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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