文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gō青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？u)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同(tó青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？ng)时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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