5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(z自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wà自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好n)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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