万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(sh天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝ì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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